Aile Konutu Şerhi

• Aile Konutu Nedir?

Aile konutu kavramı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194.maddesinde düzenlenmiştir. Ancak kanunda aile konutunun tanımı yapılmamıştır. Maddenin gerekçesinde ise aile konutu;

“Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır.”

şeklinde açıklanmıştır. Gerekçeden anlaşıldığı üzere aile konutu eşlerin fiilen birlikte yaşadıkları ortak konuttur. Örneğin, eşlerin birlikte kirada veya lojmanda oturmaları halinde, eşlerden birinin mülkiyetinde olan başka bir evin aile konutu sayılması mümkün değildir.

Maddenin gerekçesinden anlaşılan bir diğer unsur ise aile konutunda eşlerin “tüm yaşamsal faaliyetlerini” gerçekleştiriyor olmalarıdır. Bu ifade ile anlatılmak istenen esasında “devamlılık” unsurudur. Buna göre eşlerin yazlık veya kışlık olarak senenin belirli bir döneminde geçici olarak ikamet ettikleri evin aile konutu olarak kabulü mümkün değildir.

Aile konutu eşlerden birinin mülkiyetinde olabileceği gibi, eşlerden birinin konutu kiralamış olması da mümkündür. Kanun koyucu 194.maddede her iki ihtimali de gözetmiştir.

• Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Malik olmayan eşin talebiyle:

Aile konutu şerhinin işlenmesi için taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğüne başvuru yapılması gerekmektedir. Başvuru, talebi açıklayan başvuru dilekçesinin ekinde evlilik birliğinin resmen devam ettiğini kanıtlayan nüfus kayıt örneği ile eşlerin bu konutta birlikte yaşantılarını sürdürdüklerini kanıtlayan muhtarlıktan/nüfus müdürlüğünden alınmış belgelerin ibrazı ile yapılmalıdır.

Aile konutu şerhi yukarıda belirtilen belgelerin sunulması halinde malik olmayan eşin tek taraflı bildirimi ile tapuya işlenebilmektedir. Bu halde tapuya işlenen şerh, malik eşe tebligat yolu ile haber verilir.

Taşınmaz mal maliki olan eşin ya da eşlerden her ikisinin birlikte talebiyle:

Taşınmazın maliki olan eşin tek başına, yahut eşlerin birlikte tapu müdürlüğüne başvurması halinde, evlilik cüzdanı veya nüfus kayıt örneğinin ibrazı halinde başkaca bir belge aranmaksızın aile konutu şerhinin işlenmesi mümkündür.

Aile konutu şerhi konulmasının başvurusu ve şerhin tapuya işlenmesi, herhangi bir harca/masrafa tabi değildir.

• Aile Konutu Şerhinin Hukuki Sonuçları Nelerdir?

Aile konutunun eşlerden birinin mülkiyetinde olması halinde:

Türk Medeni Kanunu’nun 193.maddesinde;

“Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.”

Denilerek, eşlerin kendi mülkiyetlerinde bulunan taşınır ve taşınmaz malları ile ilgili serbestçe tasarruf edebileceklerine ilişkin genel kural ortaya konulmuştur.

Buna göre kanunda açıkça aksi belirtilmediği müddetçe eşler, kendi mülkiyetlerinde bulunan taşınmaz malları satabilir, devredebilir, kiralayabilir, borçlanma sebebiyle taşınmaz üzerinde ipotek tesis edebilirler.

Hemen bu maddeden sonra gelen 194.maddede ise 193.maddede belirtilen bu genel kurala istisna getirilmiştir. Kanuna göre malik olan eş;

• Diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutunu devredemez,
• Aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir.

Malikin iradesi dışında gerçekleştirilen (hükmen tescil, cebri satış, haciz, tedbir vb.) işlemlerde eş rızası aranmaksızın işlem yapılabilecektir.

Aile konutunun eşlerden biri tarafından kiralanmış bir taşınmaz olması halinde:

Uygulamada boşanma aşamasında kira sözleşmesinin tarafı olan eşin ev sahibine bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshetmesi durumuna sıklıkla rastlanabilmektedir. Bu durum elbette aile konutunda ikamet eden eş bakımından maddi/manevi zorluklar yaratmakta ve mağduriyete sebep olmaktadır.

TMK md.194/4 uyarınca, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, taşınmazın sahibine bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi gerekmektedir.

Söz konusu bildirimin neticesinde, bildirimde bulunan eş de sözleşmede imzası olmasa dahi kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğinden kendisinin açık rızası olmaksızın kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkün olamayacaktır.

Bildirimde bulunan eş, bu bildirim ile sözleşmenin tarafı olduğundan dolayı, sözleşmeye dair borçlardan da sözleşmeyi imzalamış olan eşle birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.

• Aile Konutu Üzerinde Eşlerden Birinin Rızası Olmadan Tasarrufta Bulunulması Halinde Ne Olur?

Tapu kütüğünde aile konutu şerhi mevcutsa:

Uygulamada tapu müdürlüklerinde satış işleminden önce tapu kütüğü üzerindeki şerhler inceleneceğinden dolayı aile konutu şerhi bulunan bir taşınmazın diğer şin rızası olmadan satışının yapılmasına cevaz verilmemektedir.

Ancak şerhe rağmen taşınmazın satışı gerçekleşirse bu satış geçersiz olur. Böyle bir durumda satışa rızası olmayan eş tarafından tapu iptali ve tescili davası açılması gerekmektedir.

Tapu kütüğünde aile konutu şerhi yoksa:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun güncel içtihadına göre tapuya aile konutu şerhinin tesis edilmesi kurucu bir işlem olarak değil, açıklayıcı bir işlem olarak kabul edilmektedir. Buna göre aile konutu olmanın koşullarını sağlıyorsa, tapuya şerh işlenmeden önce de aile konutu olarak kabul edilecektir. Tapuya işlenen şerh, ancak 3.kişilere yönelik açıklayıcı bir şerhtir.

Bu noktada tapuda şerh olmaması halinde aile konutu üzerinde malik eşin diğer eşin rızasını almadan gerçekleştireceği tasarruf işlemlerinin geçerliliği, işlemin tarafı olan 3.kişinin “iyi niyetli olup olmamasına” göre değişkenlik gösterecektir.

Örneğin taşınmazın satıldığı 3.kişi, konutun aile konutu olduğunu biliyorsa, yahut somut koşullar gereği bilecek durumdaysa, bu halde tapuda şerh olmamasına rağmen satış işleminin geçersizliğine karar verilebilecektir. Ancak taşınmazın satıldığı kişi, konutun aile konutu olduğunu bilmiyorsa ve halin şartları gereği kendisinden de bilmesi beklenemez ise iyi niyetli 3.kişi olduğu kabul edilecek ve ayni hak kazanımı korunacaktır.

• Aile Konutu Şerhinin Kaldırılması,

Taşınmazın tapu kaydına işlenen aile konutu şerhinin;

• Malik olmayan eşin talebiyle şerh konulmuş ise; yine malik olmayan eşin talebi üzerine,
• Her iki eşin birlikte talebi üzerine şerh konulmuşsa; eşlerin birlikte talebi veya lehine şerh konulanın talebi üzerine,
• Eşlerin birlikte malik oldukları hisseli taşınmazlarda, eşlerden birinin talebiyle şerh konulmuşsa; eşlerin ikisinin veya lehine şerh verilenin talebiyle
• Malik olan eşin talebiyle şerh işlendiyse, diğer eşin de talebi veya onayıyla,
• Ölüm halinde sağ kalan eşin tek taraflı talebiyle,
• Aile konutu şerhinin kaldırılmasına yönelik bir mahkeme kararının ibrazı halinde,
• Bir başka taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığının ve söz konusu taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi işlendiğinin ispatı halinde, malik olan eşin talebiyle,

Terkin edilmesi mümkündür.